MIRMAX® Finance

Фундамент любого комплекса апартаментов - это баланс жилых зон и необходимой инфраструктуры. Сегодня инфраструктура выходит на передний план при формировании концепции.

Я попросила коллег показать мне как они создают концепции, и что необходимо учесть уже на этапе формирования ТЭПов проекта.

Коллеги наглядно продемонстрировали мне как это делается, и насколько глубоко они погружаются в каждую деталь. Здесь я вывела основные разделы над которыми ребята работают:

Внешний контекст

• развитость городской инфраструктуры вокруг будущего комплекса (транспорт, парки, деловые центры, больницы);
• конкурентное окружение (классы и ТЭПы объектов, какие сервисы предоставлены и/или заявлены);
• потенциал синергии с соседними и конкурентными объектами (торговые центры, комплексы апартаментов, отели, спа-комплексы, офисы, достопримечательности);
• емкость населения (потенциал трудоустройства).

Целевая аудитория

• портрет будущих резидентов и гостей (возраст, доход, образ жизни, потребности);
• позиционирование комплекса (эконом, бизнес, премиум, luxury);
• основная функция апартаментов (долгосрочное проживание, краткосрочная аренда, микс);
• задачи инфраструктуры (целенаправленное посещение, импульсивная покупка, прогнозируемый трафик);
• цели посещения комплекса для предполагаемого потока внешних посетителей (не проживающих в комплексе).

Параметры помещений

• соотношение площадей апартаментов, инфраструктуры и мест общего пользования (внешние и внутренние);
• шаг колонн и свободную планировку (гибкость для будущих концепций номерного фонда и аутлетов);
• высоту потолков (особенно критично для общепита и развлекательных форматов);
• наличие витринных окон и фасадов (для номеров высоких категорий, ритейла и общепита);
• нагрузки на перекрытия (важно для ресторанов, спортзалов, мест скопления большого кол-ва посетителей).

Перспективы развития и адаптивность

• возможность трансформации помещений под новые форматы (коворкинг, шоу-рум, колливинг);
• гибкость планировок для быстрой смены концепции аутлета без капитального ремонта;
• модульность планировочных решений для масштабирования;
• учеты трендов (гибридные форматы, цифровые сервисы, экологичность);
• Резерв площадей под будущие сервисы, востребованные резидентами.

Функциональное зонирование

• четкое разделение жилой и коммерческих зон;
• размещение помещений с высокой посещаемостью (ресепшен, кафе, магазины) на первых этажах у главных входов;
• выделение зон с повышенной шумностью (фитнес, рестораны с живой музыкой) вдали от жилых блоков;
• организация служебных зон (погрузка/разгрузка, вывоз мусора, доставка HoReCa) без пересечения с гостевыми маршрутами.

Служебная и гостевая логистика

• точки входа и выхода, их распределение по территории;
• маршруты резидентов от парковки/остановки до апартаментов;
• пути доступа для гостей и посетителей коммерческих помещений;
• разделение потоков резидентов и посетителей (где уместно);
• расположение лифтов, лестниц, эскалаторов, их пропускную способность.

Технические и инженерные требования

• наличие и мощность инженерных сетей (электричество, водоснабжение, канализация, вентиляция, кондиционирование);
• требования к отдельным системам для разных типов помещений (например, усиленная вентиляция для общепита, мощные электросети для СПА-залов);
• возможность резервирования на перспективу, и масштабирования инженерных систем при расширении удачного аутлета.

Соответствие нормам и регламентам

• противопожарные требования (эвакуационные пути, зоны безопасности);
• нормы доступности для моломобильных групп населения (МГН);
• санитарные и гигиенические нормы (особенно для общепита и сферы услуг);
• Местные градостроительные регламенты и ограничения.

Цифровая и сервисная инфраструктура

• внешние и внутренние умные системы (управление сервисом, климатом, освещением, безопасностью);
• платформы для взаимодействия резидентов и гостей комплекса с управляющей компанией (бронирование, сервис, заселение/выселение, бесконтактный доступ и оплата услуг).

Экономика проекта

• показатели эффективности расчетов по стоимости строительства, информации для банка, графиков и планов продаж, доходности по зонам комплекса (апартаменты, инфраструктура, ритейл);
• целесообразность инвестиций.

Итог:
Грамотное планирование концепции проекта - это создание гибкой, функциональной и прибыльной экосистемы, где инфраструктура работает на комфорт Резидентов, удобство бизнеса и долгосрочную доходность проекта.

Именно такая продуманная основа превращает комплекс апартаментов из набора квартир в полноценный мини-город со своей жизнью и экономикой.

Теперь мы можем продавать объекты инфраструктуры как полноценные финансовые активы!

MIRMAX® Real Estate (MRE)

Как в 2026 году в сравнении с 2025 годом изменился объем курортной недвижимости? С чем, на ваш взгляд, связаны такие изменения?

Основные изменения и их причины:

Рост требований к проектам. Банки и государственные структуры ужесточили подход к согласованию строительства в Крыму в рамках 214-ФЗ. Это привело к естественному отбору: часть проектов, не набравших должных оборотов, была закрыта, часть — переформатирована. Оставшиеся объекты проходят подготовку с участием профильных специалистов, что гарантирует высокое качество будущей курортной среды. Меньше самостоятельных строений, больше профессиональных комплексов с участием и сопровождением отельных операторов высокого уровня, таких как MIRMAX, COSMOS, ALEAN и др.

Укрупнение форматов. В 2026 году растёт спрос на комплексные курортные проекты, где недвижимость изначально проектируется как «живой организм» — с продуманной логистикой, инфраструктурой и последующим профессиональным управлением. Именно такие объекты сегодня наиболее интересны инвесторам и конечным покупателям. Инвесторы, на так называемую "Short дистанцию", больше не заходят, так как Застройщики максимально ужесточили условия расторжений по договору долевого участия, а подобные переуступки уже неинтерсны будущим покупателям.

В 2026 году MRE фиксирует качественное изменение структуры спроса и портфеля проектов по сравнению с предыдущим периодом. Если в 2025 году в проработке у ГК MIRMAX GROUP находилось более 45 проектов различного масштаба, то в текущем году мы сделали ставку на крупные и ответственные форматы работы. Таким образом оптимизация бизнес-процессов помогла сфокусироваться на 30+ проектах.

Динамика рынка. Финансовые показатели 2025 года подтверждают: Крым укрепляет позиции флагманского туристического региона России. Это повышает инвестиционную привлекательность полуострова и формирует устойчивый спрос на качественную курортную недвижимость.

Как за год изменился спрос на объекты курортной недвижимости? С чем, на ваш взгляд, связаны эти изменения?

За прошедший год спрос на объекты курортной недвижимости продемонстрировал кратный рост. Ключевой драйвер — переток капитала с рынка жилой недвижимости в сегмент сервисных апартаментов. Инвесторы всё чаще рассматривают курортные проекты как более доходную альтернативу традиционному жилью.

Рынок прошёл естественный отбор. Ушли покупатели, рассчитывавшие на быструю спекулятивную прибыль при минимальном первоначальном взносе. Они столкнулись с тем, что «быстрых денег» на курортной недвижимости не заработать без профессионального подхода.

Сформировался новый профиль инвестора — стратегический, с продуманной долгосрочной стратегией заработка. Покупатели стали глубже анализировать экономику проекта, доходность, качество управления и перспективы роста капитализации. Что повлекло активные комментарии со стороны Управляющих компаний.

Омоложение аудитории. К концу 2025 года зафиксировано снижение среднего возраста покупателей. В сегмент приходят молодые инвесторы, которые:

• Мыслят категориями пассивного дохода, а не перепродажи;
• Ценят прозрачность, управляемость актива и сервис;
• Рассматривают курортную недвижимость как часть диверсифицированного инвестиционного портфеля.

Рынок курортной недвижимости Крыма взрослеет: от хаотичных покупок «на волне» — к осознанному инвестированию в качественный продукт с профессиональным управлением. MRE фиксирует устойчивый спрос со стороны вдумчивых инвесторов, ориентированных на долгосрочный доход и капитализацию актива.

Каким объектам курортной недвижимости покупатели отдают свое предпочтение? Почему именно этим объектам?

Приоритет — понятные и прозрачные проекты.

Современный покупатель выбирает объекты, которые ему понятны. Рынок перенасыщен маркетинговыми обещаниями, но далеко не каждый девелопер способен внятно объяснить реальные характеристики и преимущества своего комплекса. Сегодня побеждают те, кто говорит с покупателем на одном языке — языке цифр, логистики и экономики.

Конкурентное преимущество вертикально-интегрированных структур.

Здесь особенно выигрывают компании, способные дать экспертные ответы на всех уровнях. Внутри ГК MIRMAX GROUP выстроена цепочка подразделений, которая закрывает любые вопросы покупателя:

• Девелопмент - MIRMAX DEVELOPMENT;
• Гостиничный Оператор - MIRMAX RESORT;
• Инжиниринг и проектирование -MIRMAX CONSTRUCTION & ENGINEERING;
• Продажи - MIRMAX Real Estate.

Это создает у инвестора не просто уверенность "на словах", а полное понимание продукта как готового бизнес-актива.

Какие тренды на рынке курортной недвижимости вашего региона вы можете отметить?

Рост экспертизы покупателей.

Мы наблюдаем качественное изменение аудитории. По сравнению с предыдущим годом значительно увеличилось количество узкопрофильных вопросов, связанных с отельной спецификой:

• Планировочные решения не как "стены и розетки", а как функциональный гостиничный номер по международным стандартам;
• Инфраструктура мест общего пользования (МОП) и их взаимодействие с апартаментами;
• Расчет распределяемых мощностей на каждый квадратный метр;
• Инженерные решения и обеспечение комплекса.

Целостная картина важнее "крючков".

Покупатели перестали верить отдельным маркетинговым УТП. Им важно, чтобы все цифры и обоснования проекта сходились:

• Треки прогнозной доходности;
• Количество единовременных посетителей и нагрузка на инфраструктуру;
• Экономика управления и эксплуатации.

Сегодня покупатель голосует рублем за комплексную экспертизу. Ему нужен не просто "апартамент у моря", а:

• Понятная инвестиционная модель;
• Профессиональное управление;
• Инженерная и юридическая прозрачность;
• Реалистичные цифры, а не обещания.

Рынок движется от эмоциональных покупок к рациональному инвестиционному выбору.

Как вы оцениваете ближайшие перспективы развития рынка курортной недвижимости вашего региона?

Переход от «квадратных метров» к «готовому бизнесу».

Рынок окончательно покидает эпоху продажи просто «недвижимости у моря». Сегодня покупатель приобретает инвестиционный актив с понятной экономикой. Главный тренд — интеграция профессиональных гостиничных Операторов (MIRMAX, COSMOS, ALEAN и другие) уже на стадии проектирования. Это меняет логику продукта: апартаменты изначально проектируются как гостиничные номера по международным стандартам и жилую недвижимость как среда для эффективной жизни, а не как понравилось дизайнерам-проектировщикам.

Профессионализация спроса.

Покупатель стал экспертом. Мы фиксируем кратный рост узкопрофильных вопросов. Уходят времена, когда работали маркетинговые «крючки». Сегодня побеждает прозрачность цифр и обоснованность решений.

Укрупнение форматов и консолидация рынка.

На смену точечным проектам приходят масштабные курортные комплексы с развитой внутренней инфраструктурой. Банки и государственные структуры ужесточили требования в рамках 214-ФЗ, что естественным образом отсеивает непрофессиональных игроков. Рынок движется к олигополии качества: остаются только те, кто способен реализовать сложный продукт под ключ.

Смена портрета инвестора: омоложение и стратегическое мышление. Аудитория стремительно молодеет. Это поколение мыслит категориями пассивного дохода и диверсификации, не гонится за спекулятивной перепродажей, ценит прозрачность, управляемость и долгосрочную капитализацию.

Спекулянты, надеявшиеся на быстрые деньги при минимальном входе, уходят с рынка. Им на смену приходят стратегические инвесторы.

Курорт как экосистема, а не точка на карте.

Формируется запрос не просто на "квартиру у моря", а на курортную среду обитания. Покупателю важно понимать, как устроен комплекс изнутри - инженерия, сервис, управление. Иметь доступ к сети отелей и программе лояльности - тренд на мобильность и разнообразие отдыха. Получать дополнительные привилегии как собственник, хороший пример MIRMAX Privilege — бесплатный отдых во всей сети.