Инфраструктура в комплексе апартаментов - обуза или актив?

MIRMAX® Finance

Фундамент любого комплекса апартаментов - это баланс жилых зон и необходимой инфраструктуры. Сегодня инфраструктура выходит на передний план при формировании концепции.

Я попросила коллег показать мне как они создают концепции, и что необходимо учесть уже на этапе формирования ТЭПов проекта.

Коллеги наглядно продемонстрировали мне как это делается, и насколько глубоко они погружаются в каждую деталь. Здесь я вывела основные разделы над которыми ребята работают:

Внешний контекст

• развитость городской инфраструктуры вокруг будущего комплекса (транспорт, парки, деловые центры, больницы);
• конкурентное окружение (классы и ТЭПы объектов, какие сервисы предоставлены и/или заявлены);
• потенциал синергии с соседними и конкурентными объектами (торговые центры, комплексы апартаментов, отели, спа-комплексы, офисы, достопримечательности);
• емкость населения (потенциал трудоустройства).

Целевая аудитория

• портрет будущих резидентов и гостей (возраст, доход, образ жизни, потребности);
• позиционирование комплекса (эконом, бизнес, премиум, luxury);
• основная функция апартаментов (долгосрочное проживание, краткосрочная аренда, микс);
• задачи инфраструктуры (целенаправленное посещение, импульсивная покупка, прогнозируемый трафик);
• цели посещения комплекса для предполагаемого потока внешних посетителей (не проживающих в комплексе).

Параметры помещений

• соотношение площадей апартаментов, инфраструктуры и мест общего пользования (внешние и внутренние);
• шаг колонн и свободную планировку (гибкость для будущих концепций номерного фонда и аутлетов);
• высоту потолков (особенно критично для общепита и развлекательных форматов);
• наличие витринных окон и фасадов (для номеров высоких категорий, ритейла и общепита);
• нагрузки на перекрытия (важно для ресторанов, спортзалов, мест скопления большого кол-ва посетителей).

Перспективы развития и адаптивность

• возможность трансформации помещений под новые форматы (коворкинг, шоу-рум, колливинг);
• гибкость планировок для быстрой смены концепции аутлета без капитального ремонта;
• модульность планировочных решений для масштабирования;
• учеты трендов (гибридные форматы, цифровые сервисы, экологичность);
• Резерв площадей под будущие сервисы, востребованные резидентами.

Функциональное зонирование

• четкое разделение жилой и коммерческих зон;
• размещение помещений с высокой посещаемостью (ресепшен, кафе, магазины) на первых этажах у главных входов;
• выделение зон с повышенной шумностью (фитнес, рестораны с живой музыкой) вдали от жилых блоков;
• организация служебных зон (погрузка/разгрузка, вывоз мусора, доставка HoReCa) без пересечения с гостевыми маршрутами.

Служебная и гостевая логистика

• точки входа и выхода, их распределение по территории;
• маршруты резидентов от парковки/остановки до апартаментов;
• пути доступа для гостей и посетителей коммерческих помещений;
• разделение потоков резидентов и посетителей (где уместно);
• расположение лифтов, лестниц, эскалаторов, их пропускную способность.

Технические и инженерные требования

• наличие и мощность инженерных сетей (электричество, водоснабжение, канализация, вентиляция, кондиционирование);
• требования к отдельным системам для разных типов помещений (например, усиленная вентиляция для общепита, мощные электросети для СПА-залов);
• возможность резервирования на перспективу, и масштабирования инженерных систем при расширении удачного аутлета.

Соответствие нормам и регламентам

• противопожарные требования (эвакуационные пути, зоны безопасности);
• нормы доступности для моломобильных групп населения (МГН);
• санитарные и гигиенические нормы (особенно для общепита и сферы услуг);
• Местные градостроительные регламенты и ограничения.

Цифровая и сервисная инфраструктура

• внешние и внутренние умные системы (управление сервисом, климатом, освещением, безопасностью);
• платформы для взаимодействия резидентов и гостей комплекса с управляющей компанией (бронирование, сервис, заселение/выселение, бесконтактный доступ и оплата услуг).

Экономика проекта

• показатели эффективности расчетов по стоимости строительства, информации для банка, графиков и планов продаж, доходности по зонам комплекса (апартаменты, инфраструктура, ритейл);
• целесообразность инвестиций.

Итог:
Грамотное планирование концепции проекта - это создание гибкой, функциональной и прибыльной экосистемы, где инфраструктура работает на комфорт Резидентов, удобство бизнеса и долгосрочную доходность проекта.

Именно такая продуманная основа превращает комплекс апартаментов из набора квартир в полноценный мини-город со своей жизнью и экономикой.

Теперь мы можем продавать объекты инфраструктуры как полноценные финансовые активы!